Kredit Tipps

Nur wenige Menschen sind in der Lage, den Bau oder den Kauf einer Immobilie zu realisieren, ohne dafür einen Kredit aufzunehmen. Der Kredit für Immobilien ist zwangsläufig notwendig, wenn es um die Schaffung von Wohneigentum geht. Dabei ist es egal, ob es sich um eine fertige Immobilie, den Hausbau oder den Erwerb einer Eigentumswohnung handelt.

So bekommen Sie Ihr Traumhaus

Besonders in Zeiten niedriger Zinsen fällt die Entscheidung leichter, eine Immobilie anzuschaffen. Damit erwirbt man schließlich nicht nur Eigentum, sondern tut auch etwas für die Altersvorsorge, wenn man im Alter dann mietfrei wohnen kann. Deswegen wird bei einer Immobilie auch landläufig von „Betongold“ oder der Rente in Stein gesprochen.

Den richtigen Kredit für Immobilien aufnehmen

Wenn es um die Finanzierung geht, benötigen die Kunden den richtigen Kredit. Es gibt ganz unterschiedlich Arten von Darlehen, aus denen das jeweils passende gewählt werden kann.

Ein Klassiker ist das Annuitätendarlehen

Der häufigste Kredit für Immobilien ist das Annuitätendarlehen, das dadurch gekennzeichnet ist, dass die Raten über die Laufzeit des Darlehens konstant bleiben. Dabei setzt sich die monatliche Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Weil mit jeder Rate ein Teil der restlichen Schuld beglichen wird, verringert sich im Laufe der Zeit, der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Bei Abschluss eines Annuitätendarlehens wird der Zinssatz über einen vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Hier kann zwischen Laufzeiten von 5 bis 20 Jahren gewählt werden. Die anfängliche Tilgung liegt meist bei 1 Prozent des Kreditbetrages. Durch die konstante Rate haben die Kreditnehmer eine Sicherheit in puncto Ratenhöhe für die Zukunft.

Weniger bekannt ist das Tilgungsdarlehen

Anders als beim Annuitätendarlehen sinkt beim Tilgungsdarlehen die monatliche Belastung im Rahmen der festgelegten Laufzeit. Beim Tilgungsdarlehen ist eine lineare Rate festgeschrieben, sodass der sinkende Zinsanteil auf die Restschuld dafür sorgt, dass die monatliche Belastung sinkt. Der Nachteil bei diesem Kredit ist aber, dass sich die Tilgungsrate in finanzieller Notsituation nicht anpassen lässt.

Darlehen mit variablen Zinsen

Das Darlehen mit variablen Zinsen ist etwas für Kreditnehmer, die darauf spekulieren, dass die Zinsen sinken werden. Es eignet sich als Immobilienkredit immer dann, wenn der Kredit in einer Hochzinsphase abgeschlossen wird. Wer sich für ein variables Darlehen entschließt, muss aber damit leben, dass seine monatliche Belastung nicht langfristig planbar ist.

Der Klassiker Bauspardarlehen

Noch immer ist in Deutschland ein Bausparvertrag für viele potenzielle Immobilienkäufer oder Häuslebauer die meist genutzte Art, ihre Immobilien zu finanzieren. Das Bauspardarlehen ist wie ein Annuitätendarlehen aufgebaut, das einen festen Zins über die gesamte Laufzeit hat. Wer einen Bausparvertrag abschließt, spart sich in der Ansparphase seinen Eigenanteil zusammen, sodass die Finanzierung auf sichereren Füßen steht. Darüber hinaus bietet das Bauspardarlehen den Vorteil, dass dieses Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Allerdings steht dem gegenüber, dass in der Ansparphase die Guthaben auf Bausparverträgen nur gering verzinst werden.

Wer einen Bausparvertrag abgeschlossen hat, der noch nicht zuteilungsreif ist, aber jetzt den Kredit für Immobilien benötigt, kann sich mit einem Bankvorausdarlehen helfen. Dann entfällt die Wartezeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages. Wird dieser dann zugeteilt, kann das Bankvorausdarlehen abgelöst werden.

Das Festdarlehen

Wer einen Kredit für Immobilien aufnehmen will, kann sich auch für ein Festdarlehen entscheiden. Hier wird das Darlehen erst am Ende der Laufzeit getilgt. Festdarlehen sind auch unter der Bezeichnung endfälliges Darlehen bekannt. Während der Darlehenslaufzeit zahlen die Kreditnehmer nur Zinsen, die je nach Vertrag entweder fest oder variabel sind. Bei einem Festdarlehen ist dadurch die monatliche Belastung deutlich geringer als bei einem Annuitätendarlehen, weil der monatliche Tilgungsanteil entfällt. Dafür muss allerdings sichergestellt werden, dass am Ende der Laufzeit das Kapital vorhanden ist, um das Darlehen abzulösen.

Wer einen Kredit für Immobilien aufnimmt, sollte sich vorab genau überlegen, welche Art der Finanzierung die geeignete ist und sich darüber hinaus entsprechend über eine Risikolebensversicherung absichern.

Das Bauspardarlehen ist ein Angebot der Bausparkassen, welches deren Kunden jedoch nur nutzen können, wenn sie vorher einen Bausparvertrag abgeschlossen und diesen bis zur Mindestsparsumme bespart haben. Diese liegt, je nach Bausparkasse, zwischen 40-50% der Bausparsumme. Somit kann die Ansparung mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Wurde dann noch die Mindestvertragslaufzeit eingehalten, kann das Bauspardarlehen vergeben werden.

Erfahren Sie alles über das Bauspardarlehen

Der große Vorteil des Bauspardarlehens liegt in der Zinssicherheit, denn bereits bei Abschluss des Bausparvertrages wird der spätere Darlehenszins fest vereinbart und kann sich auch nicht mehr ändern. Dies ist besonders in Zeiten steigender Leitzinsen eine interessante Alternative zum Abschluss eines konventionellen Darlehens. Gleichzeitig liegt das Zinsniveau für Bauspardarlehen in der Regel unter dem Niveau herkömmlicher Baufinanzierungsdarlehen und bietet so Kostenvorteile.

Ein weiterer Vorteil ist die hohe Flexibilität. Anders als bei Annuitätendarlehen der Banken haben Kreditnehmer nämlich hier die Möglichkeit, jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe zu tätigen bzw. das Darlehen vorzeitig zurückzuzahlen. Kündigungsfristen sind in den meisten Fällen nicht einzuhalten.

Fazit: Bauspardarlehen bieten noch immer große Vorteile gegenüber anderen Baufinanzierungsdarlehen. Bauherren oder Hauskäufer jedoch, die sich spontan für ein Objekt entscheiden, können es jedoch nicht sofort nutzen, denn erst muss die Mindestansparung erreicht sein. Alternativ kann ein Vorausdarlehen vergeben werden, welches tilgungsfrei gestellt wird. Daneben wird dann der Bausparvertrag angespart, wodurch die Zinssicherheit sogar über die gesamte Laufzeit gewährt werden kann. Solche Darlehenskombinationen werden auch Konstant-Darlehen bezeichnet.

Wer bereits Hausbesitzer ist und etwas modernisieren will, möchte in der Regel möglichst ein Darlehen ohne Grundschuld aufnehmen. Bei den Banken gibt es viele verschiedene Angebote, aber bei den meisten Darlehen, bei denen eventuell auch noch auf staatliche Fördermittel der KfW zurückgegriffen wird, werden nicht als Darlehen ohne Grundschuld vergeben. Wer auf einen Modernisierungskredit angewiesen ist, hat also die Qual der Wahl und sollte genau hinschauen, welche Angebote es gibt, und welches im Endeffekt die günstigste Lösung ist.

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Darlehen ohne Grundschuld – es lohnt sich zu verhandeln

Für denEigenheimbesitzer kann es sich lohnen genauer hinzusehen und mit den Banken zu verhandeln und parallel verschiedene Kreditvarianten zu vergleichen, es gibt Modernisierungskredite, die funktionieren im Prinzip wie ein ganz normaler Ratenkredit, ohne Grundschuldabsicherung. Hier reicht das Einkommen der Darlehensnehmer als Sicherheit aus.

Gerade wenn man vorhat, das Bad oder die Küche zu modernisieren und nicht von Fördermitteln profitieren kann, kann man mit einem zinsgünstigen Darlehen für das Modernisierungsvorhaben Glück haben und eines finden, dass nicht zusätzlich besichert wird.

Die Grundbuchabsicherung bringt auch Nachteile

Wer auf diese Variante nicht zurückgreifen kann, weil er das Modernisierungsdarlehen von der Bank haben möchte, bei der schon das Hauptdarlehen läuft, der kann aber in der Regel davon ausgehen, dass auch das Modernisierungsdarlehen im Grundbuch abgesichert wird, entsprechend günstig sind dann die Konditionen.

Wenn das Wohneigentum bereits zum größten Teil schuldenfrei ist, lässt sich einfach die bereits bestehende Hypothek nutzen. Wer woanders bessere Konditionen bekommt, kann auch ein Fremddarlehen nutzen. In solchen Fällen tritt die Hausbank die freie Grundschuld an die andere Bank ab. Die dabei entstehenden zusätzlichen Kosten sind minimal. Aber alle im Grundbuch abgesicherten Darlehen haben den Nachteil, dass die Banken bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen und dass die Mindestdarlehenssumme oft erst bei 30.000 oder 50.000 Euro beginnt.

Bauherren, die zur Finanzierung ihres Hauses Darlehen aufnehmen, sollten vor Stellung des Kreditantrages die notwendigen Kosten für den Hausbau kennen und hierüber möglichst eine Aufstellung anfertigen.

Manchmal ist eine Nachfinanzierung nötig

Zu diesen Kosten gehören jedoch nicht nur die Baukosten selbst, sondern auch die Kosten für Erdaushub, Abtransport des Erdreiches, Erschließung sowie Gebühren für Notare und Architekten. Auch die Erstellung der Außenanlagen ist mit hohen Kosten verbunden, wofür von den Banken zwischen 5-7% der Baukosten angenommen werden. Nur wer diese Aufstellung möglichst detailliert erstellt, wird keine Posten vergessen.

Um eventuelle Baukostenüberschreitungen auffangen zu können, zu denen es bei ca. 70% aller Bauvorhaben kommt, sollte des Weiteren ein finanzielles Polster in Form von Sparguthaben gehalten werden.

Kreditnehmer jedoch, die sehr eng kalkulieren und über keine Sparguthaben verfügen, können von einer Überschreitung der Baukosten stark getroffen werden.

In diesen Fällen ist es dann nämlich notwendig, dass die Bank eine Nachfinanzierung, also zusätzliche Kredite, zur Verfügung stellt. Dies ist allerdings nur möglich, wenn die Beleihungsgrenze noch nicht überschritten wurde. Ist dies der Fall, kann die Nachfinanzierung abgelehnt werden oder sie wird unter Umständen mit hohen Zinsaufschlägen belegt. Dies führt dann zu einer höheren monatlichen Belastung, die das Familienbudget beeinträchtigen kann.

Generell sollten Bauherren während der Bauphase möglichst keine Änderungen am Bauplan oder an der Bauausführung vornehmen, um Nachfinanzierungen so zu vermeiden.

Um die Frage Kredit ohne Grundschuld geht es in der Regel nicht beim normalen Konsumentenkredit, sondern nur bei Krediten die mit Immobilienbesitz und Wohneigentum zu tun haben. Grundsätzlich wird bei Immobilienkrediten kein Kredit ohne Grundschuld vergeben. Etwas anders ist die Situation, wenn es sich bei bereits vorhandenem Immobilieneigentum um einen Kredit handelt, der für die Modernisierung oder Renovierung vorgesehen ist.

Die auch als Modernisierungsdarlehen bekannten Finanzierungsmöglichkeiten sind häufig Kredit ohne Grundschuld, wenn der Finanzierungsbedarf 50.000 Euro nicht übersteigt. Beim Kredit bis 50.000 Euro gibt es inzwischen sehr viele Anbieter, die auf die Eintragung einer Grundschuld verzichten und die Verdienstabrechnung des Kreditantragstellers als Sicherheit nehmen.

Vorteile Kredit ohne Grundschuld

Verzichtet die Bank auf die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch, hat der Kreditnehmer vor allem den Vorteil, dass ihm zusätzliche Kosten für einen Notar und den Grundbucheintrag erspart bleiben. De facto wird der Kredit dadurch von vornherein billiger und die Abwicklung erfolgt wesentlich schneller, vergleichbar mit der bei einem normalen Ratenkredit. Neben der Kostenersparnis kommt hinzu, dass, wenn die Bank auf einen Grundschuldeintrag verzichtet, die Immobilie schuldenfrei bleibt und dadurch wiederum als Sicherheit geeignet ist.

Bekommt jeder einen Kredit ohne Grundschuldeintrag

Wenn die Grundschuld als Sicherheit wegfallen soll, muss der Darlehensnehmer über ein entsprechend hohes Einkommen verfügen. Was wiederum heißt, ein Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld setzt ein hohes und sicheres Einkommen voraus. Kann ein Darlehensnehmer das nicht nachweisen und erscheint der Bank das Risiko zu groß, wird sie, wenn sie auf die Grundschuld verzichten soll, andere Sicherheiten fordern. Das kann zum Beispiel eine Bürgschaft oder eine Lebensversicherung sein.

Wer als Kreditnehmer die entsprechende Bonität hat, sollte, wenn er einen Modernisierungskredit aufnehmen will, sich grundsätzlich nach Anbietern umsehen, die auf den Grundbucheintrag verzichten. Das spart Kosten und Zeit und garantiert eine schuldenfreie Immobilie, die dann wiederum viel besser als Sicherheit gestellt werden kann.

Für Immobilienkredite wird in der Regel eine Grundschuld eingetragen, um die Bank vor dem Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zu schützen.

Die Zweckerklärung regelt, welche Schulden von der Grundschuld gesichert werden sollen

Der große Vorteil der Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek ist ihre Abstraktheit, sie ist also nicht von einer zugrunde liegenden Hauptforderung abhängig, sondern besteht auch nach Rückzahlung des Darlehens weiter. So kann die Grundschuld auf für spätere Vorhaben wieder genutzt werden, ohne das erneut ein Termin mit dem Notar vereinbart werden muss. Dies spart dem Kreditnehmer Kosten und Zeit.

Damit eine eingetragene Grundschuld jedoch nicht für alle Verbindlichkeiten eines Kreditnehmers haftet, muss immer eine so genannte Zweckerklärung, die auch Sicherungsvertrag oder Sicherungsabrede genannt werden kann, abgeschlossen werden.

Hierin werden alle Darlehen aufgelistet, für die die Grundschuld als Sicherheit haftet. Somit werden Grundschuld und Darlehen rechtlich miteinander verbunden. Die Zweckerklärung ist immer schriftlich zu verfassen und muss sowohl von der Bank wie auch vom Sicherungsgeber unterschrieben werden. Sofern das Grundstück mehrere Eigentümer hat, müssen diese alle die Zweckerklärung unterschreiben.

Sofern vom Kreditnehmer weitere Darlehen aufgenommen werden, für die jedoch keine Zweckerklärung vorliegt, haftet die Grundschuld für diese Kredite nicht. Da die Grundschuld, wie oben beschrieben, bei Rückzahlung des Darlehens nicht automatisch erlischt, enthält die Zweckerklärung immer auch einen Rückübertragungsanspruch oder Rückgewähranspruch.

Die LBS bietet Verbrauchern die Möglichkeit einen Bausparvertrag abzuschließen, aus denen ihnen der Anspruch auf ein günstiges Bauspardarlehen erwächst. Das Bauspardarlehen kann dann als Modernisierungskredit LBS eingesetzt werden.

So finanzieren Sie Ihre Modernisierung

Nach den im Bausparkassengesetz zulässigen Verwendungsmöglichkeiten für Bauspardarlehen können damit zum Beispiel:

• Modernisierungen im Bad
• Einbauküchen und Einbaumöbel
• Neue Fenster
• Neue Heizungsanlagen
• Mietermodernisierungen

finanziert werden.

Ein Bauspardarlehen setzt allerdings voraus, dass der Bausparvertrag bereits bespart und zuteilungsreif ist. Aber auch für Menschen, die noch keinen Bausparvertrag haben und trotzdem modernisieren möchten, bieten die Bausparkassen eine Lösung an. Der Modernisierungskredit der LBS kann vorfinanziert werden. Dabei kann ein Bausparvertrag, der noch nicht über ein Guthaben verfügt vorfinanziert werden. Der Bausparer zahlt dabei die Zinsen für den Modernisierungskredit und spart parallel durch regelmäßige Einzahlungen den Bausparvertrag an. Damit kann die Wartezeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages überbrückt werden. Der Modernisierungskredit LBS wird allerdings zu marktüblichen Konditionen verzinst. Ist der Zuteilungstermin erreicht, wird der Modernisierungskredit der LBS durch die Bausparsumme abgelöst.

Modernisierungskredit LBS nur günstig, wenn Bausparvertrag zuteilungsreif

Richtig sinnvoll ist die Vorfinanzierung die die LBS für einen Bausparvertrag anbietet allerdings nicht, weil die Verzinsung nur marktüblich angeboten wird. Bevor Verbraucher auf diese Variante der Finanzierung ihrer Modernisierung zurückgreifen, sollten sie sich immer auch andere Angebote für einen Modernisierungskredit einholen.

Wird hingegen der zuteilungsreife Bausparvertrag als Modernisierungskredit genutzt, stellt sich die Sache anders dar. Hier profitieren die Bausparer von vornherein von den günstigen Darlehenskonditionen.

Deshalb ist für Hauseigentümer aber auch für Mieter mit Modernisierungsabsichten ein Bausparvertrag immer eine perfekte Lösung. Im Vorfeld wird Eigenkapital angespart und später kann von niedrigen Zinsen profitiert werden. Bausparverträge eignen sich besonders für Menschen, die erst wenn sie sich vertraglich binden in der Lage sind, zu sparen.

Wer über einen Modernisierungskredit nachdenkt, sollte sich bei der LBS persönlich beraten und ein entsprechendes Angebot unterbreiten lassen.

Darlehen mit variablem Zins sind in der Immobilienfinanzierung keine Seltenheit. Es ist durchaus möglich, Immobiliendarlehen auch ohne Zinsbindung abzuschließen. Dabei wird dann der Zins für das Darlehen in regelmäßigen Abständen dem aktuellen Zinsniveau am Markt angepasst. Das Darlehen mit variablem Zins ist den meisten Bauherren und Immobilienkäufern nicht zu empfehlen, weil es große Risiken birgt, die den Darlehensnehmer teuer zu stehen kommen können. Aber dennoch ist es erstens interessant, zu wissen, was es alles gibt uns zweitens gibt es immer wieder auch Kunden, die genau das wollen.

Das Prinzip beim Darlehen mit variablem Zins

Die Zinssätze bei solchen Darlehen stehen nicht fest. Das Darlehen wird bei Vertragsabschluss zu einem zu dieser Zeit gültigen Zins abgeschlossen. Danach wird der Zinssatz in der Regel im Abstand von drei Monaten angepasst. Dabei steigt der Zins, wenn die Zinsen am Markt steigen und er fällt, wenn die Zinsen am Markt sinken. Das wird für den Darlehensnehmer zum Vorteil, wenn die Zinsen am Markt deutlich sinken. Aus diesem Grund ist so ein Darlehen am ehesten interessant und von Vorteil, wenn es zu Zeiten einer Hochzinsphase abgeschlossen wird. Ein weiterer Vorteil, der nicht zu unterschätzen ist, ist die Möglichkeit, das Darlehen zu jeder Zeit kündigen zu können und auszugleichen. Da keine Zinsbindung besteht, kann die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, sodass ein Darlehen mit variablen Zinsen sich hervorragend eignet, wenn nur zwischenfinanziert werden muss, beispielsweise wenn ein zuteilungsreifes Bauspardarlehen demnächst ausgezahlt wird.

Der sicherheitsorientierte Darlehensnehmer bevorzugt die Zinsbindung

Die meisten Bauherren und Immobilienkäufer in Deutschland bevorzugen Darlehen mit Zinsbindung sie wollen Sicherheit und Planbarkeit und das über einen möglichst langen Zeitraum, weshalb Zinsbindungsfristen von 15 Jahren und länger keine Seltenheit sind. Das bringt den Vorteil, dass die monatliche Belastung akribisch geplant werden kann und man vor bösen und vor allem teuren Überraschungen gefeit ist.

Wenn es bei der geplanten Modernisierung um die Umwelt geht, sollte sich jeder Haus- oder Wohnungseigentümer den Modernisierungskredit KfW ansehen. Bei der KfW wird der Kredit besonders günstig, wenn die Modernisierung mit umweltschonenden Maßnahmen einhergeht. Darüber hinaus ist der Modernisierungskredit KfW von den Vertragsbedingungen so gestaltet, dass der Kredit zu jeder Zeit ganz oder teilweise getilgt werden kann, ohne dass eine teure Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Bei den Laufzeiten können die Kunden zwischen fünf- und zehnjähriger Zinsbindung wählen.

Wie kommt man an einen Modernisierungskredit KfW

Der Antrag erfolgt nicht direkt über die KfW, sondern über die Hausbank, die dann hoch bestimmt, wie hoch das Darlehen mindestens sein muss. Das Darlehen selbst wird über das Grundbuch abgesichert, sodass zusätzlich Notarkosten anfallen. Mittlerweile sind alle Hausbanken kooperativ, wenn es darum geht, Kredite der KfW zu vermitteln, weil die KfW entsprechend hohe Vermittlungsprovisionen zahlt. Banken wie die ING-DiBa werben direkt auf ihrer Homepage damit, dass sie auf einen Modernisierungskredit der KfW noch weiteren Zinsrabatt gewähren. Dennoch lohnt es sich für Modernisierer immer, bei solch einem Vorhaben mehrere Angebote miteinander zu vergleichen. Wer ein noch nicht entschuldetes Haus besitzt, sollte außerdem darauf achten, dass er sich bei seinen finanziellen Möglichkeiten nicht überschätzt und sich in der Folge finanziell total übernimmt.

KfW Kredite mit Tilgungsfreiheit

Bei allen Modernisierungskrediten der KfW werden sogenannte tilgungsfreie Jahre angeboten, in denen der Kreditnehmer nur Zinsen zahlt. Die Zahl der tilgungsfreien Jahre richtet sich dabei nach der gewählten Kreditlaufzeit. Bei 10-jähriger Laufzeit sind es höchstens zwei Jahre, bei 20-jähriger Laufzeit höchstens drei und bei 30-jähriger Laufzeit maximal fünf Jahre, in denen die Kreditnehmer nicht tilgen müssen.

Während der tilgungsfreien Zeit müssen nur Zinsen gezahlt werden und im besten Fall ist es so einzurichten, dass die Tilgung erst beginnt, wenn die Hypothek abgetragen ist. Gelingt das nicht, sollte gut kalkuliert werden.

Das Darlehen mit variablem Zinssatz kann bei Immobilienfinanzierungen eine Rolle spielen. Wenn eine Immobilienfinanzierung ohne Zinsbindung abgeschlossen wird, spricht man von einem variablen Zins, der vonseiten der Bank in regelmäßigen Abständen an das aktuelle Zinsniveau angepasst wird. Für den größten Teil der Verbraucher sind die Darlehen mit variablem Zinssatz allerdings nicht zu empfehlen, weil keine Sicherheit besteht und die monatliche Rate sich bei Zinsanhebungen zuungunsten des Darlehensnehmers ändern kann.

Was sind Darlehen mit variablem Zinssatz

Bei variablen Darlehen sind die Zinsen schwankend. In der Regel werden sie in Abständen von drei Monaten angepasst und je nachdem, wie sich die Zinsen am Markt entwickelt haben steigt der Zins oder er fällt. Für einen Darlehensnehmer hat das den Vorteil, dass wenn er auf die Zinsbindung verzichtet, das Darlehen und Einhaltung der üblichen Kündigungsfrist jederzeit kündbar ist. Besonders dann, wenn man das Darlehen nur für kurze Zeit als Zwischenfinanzierung benötigt, kann das sich das Rechnen.

Darüber hinaus können Darlehensnehmer, die ein Darlehen mit variablen Zinsen abschließen von der Entwicklung der Zinsen am Markt profitieren, wenn diese sinken. Bei sinkendem Zinsniveau werden die Zinsen für das Darlehen nach unten korrigiert. In Hochzinsphasen kann es durchaus lukrativ sein. Wer ein Darlehen abschließt und damit rechnet, dass die Zinsen allgemein sinken werden, kann Kosten sparen. Steigen jedoch die Zinsen, wird das Darlehen automatisch teurer. Man muss als Verbraucher schon ein wenig spekulativ veranlagt sein, wenn man das Risiko steigender Zinsen eingehen will, weil man das Gegenteil erhofft.

Darlehen mit Zinsbindung bieten mehr Sicherheit

Für den Durchschnittsverbraucher ist es bei einer Immobilienfinanzierung besser, ein Darlehen mit einer Zinsbindung abzuschließen. Hier hat man über die Zeit der Zinsbindung, die über 5. 10, 15 oder 20 Jahre angeboten wird, die entsprechende Sicherheit. Besonders in Niedrigzinsphasen ist es in der Regel kostengünstiger, sich den niedrigen Zins für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern.

Wer ein Haus kauft oder baut beziehungsweise eine Eigentumswohnung erwirbt und das Ganze finanziert, der wird in der Regel mit einem Darlehen mit Grundschuld konfrontiert. Die Grundschuld im Grundbuch eingetragen und ist eine Sicherungsmöglichkeit, auf die Kreditgeber bei der Finanzierung von Immobilien nicht verzichten.

Darlehen mit Grundschuld der übliche Finanzierungsweg

Nur die wenigsten Häuslebauer und Immobilienkäufer sind in der Lage, diese Anschaffung allein aus ihren Ersparnissen zu finanzieren. Das Darlehen zur Finanzierung der Immobilien ist üblich und die Grundschuld ist dabei für den Kreditgeber eine zusätzliche Sicherheit. So kann er, wenn der Darlehensnehmer zahlungsunfähig wird, die Immobilie veräußern und kommt zu seinem Geld.

Dabei werden im Grundbuch die auf dem Grundstück liegenden Belastungen eingetragen. Das Grundbuch ist maßgebend beim Kauf aller Immobilien. Jeder Notar, der einen Kaufvertrag notariell beglaubigt wird einen Grundbuchauszug verlangen, der dann die Grundlage für den Kaufvertrag bildet.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld als dingliche Sicherheiten

Langfristige Kredite mit regelmäßigen Zins- und Tilgungszahlungen werden als Darlehen bezeichnet. Die Grundschuld ist dabei neben der Hypothek eine Besicherungsmöglichkeit, die der Darlehensgeber hat. Wer seine Immobilie bei einer Bank finanziert, wird mit der Grundschuld belastet, diese ist als solche – anders als die Hypothek – nicht an das Darlehen gebunden. Sie bleibt auch bei der Rückzahlung in unveränderter Höhe bestehen, sodass der Darlehensnehmer den Vorteil hat, wenn er neues Geld braucht, kann diese Sicherheit genutzt werden, ohne das weitere Kosten entstehen. In vielen Fällen geben sich die Banken mit einer Buchgrundschuld zufrieden. Das heißt, die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen. Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich eine Urkunde ausgestellt, die bei der Bank hinterlegt werden muss. Diesen Grundschuldbrief kann die Bank weitergeben.

Eigentumswohnungen sind beliebt, besonders in den Städten, aber sie haben auch ihren Preis, sodass in der Regel Kredit für Eigentumswohnung aufgenommen werden muss. Anders als für Konsumzwecke werden Eigentumswohnungen in der Regel als Immobiliendarlehen aufgenommen. Wenn das nötige Kapital zur Anschaffung einer Eigentumswohnung fehlt, ist ein Darlehen die richtige Wahl. Wobei beim Kredit für Eigentumswohnung in der Regel Eigenkapital einzubringen ist. Eine Faustregel sagt, dass mit mindestens 25 Prozent Eigenkapital eine solide Finanzierung auf die Beine gestellt werden kann. Eine weitere Grundvoraussetzung ist natürlich entsprechende Kreditwürdigkeit. Das heißt, gegenüber der Bank müssen die Einkommens- und Vermögensverhältnisse offengelegt werden. Nur so kann die Bank einschätzen, welches Risiko sie eingeht und ob, die Kunden überhaupt wirtschaftlich in der Lage sind ein Darlehen in dieser Größenordnung aus ihrem Einkommen zu bedienen.

Wer nur ein befristetes Arbeitsverhältnis hat, ein zu geringes Einkommen oder bereit einen Negativeintrag in der Schufa, hat schlechte Karten, wenn er einen Kredit für Eigentumswohnung beantragt, denn dann werden die Banken die Vergabe eines Darlehens ablehnen.

Ein günstiges Darlehen für die Eigentumswohnung aufnehmen

Ähnlich wie bei Konsumentenkrediten gibt es auch bei Immobiliendarlehen unterschiedliche Konditionen, die von Anbieter zu Anbieter beträchtlich schwanken können. Wer allein die Mühe scheut, eine Bank zu finden, die günstig Kredit vergibt, sollte sich an einen renommierten Baufinanzierungsvermittler wie Creditweb oder Interhyp wenden. Diese Vermittler arbeiten mit einer Vielzahl von Banken zusammen und sind deswegen in der Lage für jeden ihrer Kunden eine maßgeschneiderte Finanzierung zu günstigen Konditionen zu vermitteln.

Wie lange soll das Darlehen laufen

In der Regel wird so ein Darlehen in mehreren Finanzierungsrunden getilgt. Bei der Wahl der Zinsbindung sollte in Zeiten niedriger Zinsen eine entsprechen lange Zinsbindung vereinbart werden. Wer bereits eine laufende Finanzierung hat, kann sich dann das Darlehen für die zweite Finanzierungsrunde mithilfe eines Forward Darlehens sichern. Hier können bis zu fünf Jahre im Voraus die Konditionen vertraglich vereinbart werden.

Fast jeder Bundesbürger träumt von den eigenen vier Wänden. Sie bürgen nicht nur für mietfreies Wohnen im Alter, sondern sind auch eine inflationssichere Geldanlage. In den meisten Fällen reichen die eigenen Ersparnisse nicht für die Baufinanzierung aus, hier hilft ein Kredit für Hausbau. Er schafft den notwendigen finanziellen Spielraum, damit der Traum vom Eigenheim bald Realität wird.

So finden Sie den idealen Baukredit

Bevor Sie einen Kreditvertrag unterschreiben, sollten Sie sich genau über die einzelnen Finanzierungsformen und Kreditkonditionen informieren. Hauptsächlich werden Immobilien über ein sogenanntes Annuitätendarlehen finanziert. Hauptmerkmal eines Annuitätendarlehens ist, dass im Zeitraum der Zinsfestschreibung die monatliche Kreditrate konstant bleibt. Dabei erhöht sich im Laufe der Zeit die Tilgung, während der Zinsanteil sinkt. Das schafft Kalkulationssicherheit während der Zinsbindung. Vergleichen Sie unbedingt die Zinskonditionen. Selbst der kleinste Zinsvorteil, kann im Laufe der Zeit viele Tausend Euro an Finanzierungskosten einsparen. Noch vor wenigen Jahren, war ein Vergleich der Zinsangebote von Banken recht aufwändig. Im Internetzeitalter können Sie mit wenigen Mausklicks, die Konditionen vom heimischen Wohnzimmer aus online vergleichen und prüfen.

Wenn Sie sich die zinsgünstigsten Kreditangebote herausgesucht haben, wird es Zeit, sich auf das Beratungsgespräch mit dem Kreditgeber vorzubereiten. Egal ob Sie das Gespräch telefonisch, oder persönlich mit einem Kreditberater führen. Eine gute Vorbereitung entscheidet darüber, ob der Kredit für Hausbau genehmigt wird. Unterschreiben Sie nicht den erstbesten Kreditvertrag, sondern hören Sie sich mehrere Angebote an. Scheuen Sie auch nicht davor zurück, dem Berater günstigere Mitbewerberangebote vorzulegen. Viele Kreditberater verfügen noch über einen gewissen Handlungsspielraum, den es zu nutzen gilt.

Lesen Sie auch das Kleingedruckte im Kreditvertrag. Besonders wichtig sind die Zinsbindung und die Möglichkeit für Sondertilgungen. Grundsätzlich ist eine langfristige Zinsbindung in Niedrigzinsphasen und eine kurze Zinsbindung in Hochzinsphasen empfehlenswert. Das senkt im Laufe der Jahre erheblich die Finanzierungskosten. Fragen Sie Ihren Kreditgeber auch danach, ob Sondertilgungen ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich sind. Besonders bei einer größeren Erbschaft oder Umzug wegen einem Arbeitsplatzwechsel, ist das sehr vorteilhaft und spart teure Gebühren beim Kredit für Hausbau.

Viele Menschen kaufen sich eine Eigentumswohnung mit dem Ziel, keine Miete mehr zu bezahlen. Anstatt das Vermögen eines großen Wohnungsbauunternehmens zu vergrößern zahlen diese lieber die eigene Immobilie Stück für Stück ab. Sicherlich ist die wichtigste Entscheidung die genau passende Immobilie in der richtigen Größe und der richtigen Region. Doch gleich danach ist die Frage der finanzierung für wohnung von entscheidender Bedeutung für die Rückzahldauer und ab wann Sie stolz in den eigenen vier Wänden leben können.

1.) Der Aufschwung lässt langfristig steigende Zinsen erwarten

Wenn Sie die verschiedenen Angebote für die finanzierung für wohnung vergleichen, dann werden auch meistens verschiedene Laufzeiten bzw. Zinsbindungen angeboten. Eine Zinsbindungsdauer von 10 Jahren bedeutet, dass die heutigen Konditionen auf 10 Jahre bei der finanzierung für wohnung festgeschrieben werden, sie also von den wahrscheinlich kommenden Zinserhöhungen 10 Jahre lang verschont bleiben. Eine Zinsbindung von nur 5 Jahren bedeutet entsprechend dann Planungssicherheit für nur 5 Jahre. Zu einem Zeitpunkt, zu dem man steigende Zinsen erwartet, sollte man eher die langfristige Zinsbindung erwarten.

2.) Bei der Finanzierung zählt jedes Zehntel

Geldanlegen bedeutet immer auch einen gewissen Vertrauensvorschuss für denjenigen, der sich das Geld leiht. Dies ist bei Unternehmensanleihen und Aktien genauso: Der Investor vertraut bei demjenigen, der sich das Geld ausleiht, darauf, dass er sich vertragsgerecht verhält. Genauso ist es bei Ihnen als Immobilieneigentümer, die kreditgebende Bank vertraut Ihnen. Im Grunde ist es für Sie dann egal, ob Sie das Geld von Ihrer Hausbank oder einer anderen Bank bekommen, denn bei Ihnen wird investiert in der Hoffnung, dass Sie den Kredit vollständig und pünktlich zurückzahlen. Deshalb zählen bei der Finanzierung alleine die Kosten. Ein Vergleich im Internet durch Darlehens-Rechner kann Ihnen hier schon die verschiedenen Möglichkeiten aufzeigen.

3.) Die Soll-Zinsen sind meist höher als die Geldanlage-Zinsen

Früher – zu Zeiten der massiven staatlichen Förderung – war es durchaus üblich, dass man einen Immobilienkredit nur langsam abgezahlt hat und dabei eine Lebensversicherung als Kapitalanlage gewählt hat. Ziel war gleichzeitig ein Vermögen aufzubauen, um die finanzierung für wohnung später damit abzuzahlen. Dies lohnt sich aber nur, wenn man mit der Geldanlage mehr verdient, als die Finanzierung der Privatwohnung kostet. Bei den Lebensversicherungen sorgte ausschließlich die staatliche Bezuschussung für diesen in der Finanzwelt ansonsten unbekannten Effekt. Da Geld aufzunehmen teurer ist, als Sie für angelegtes Geld bekommen sollte man den Immobilienkredit möglichst zeitnah tilgen.

Zins / Summe	Bank	Details	Angebot
4,90 % - 16,90 % 1.000 € - 100.000 €	Sofortkredit	Laufzeit: 12 - 120 Monate Kredit ohne Schufa möglich Kredit zur freien Verwendung Kredit auch für Rentner bis 70 Kostenloses Kreditangebot	zur Bank
Rep. Bsp.: Kredit: 10.000 € Laufzeit:72 Sollzins: 6,76 % p.a. eff. Zins: 9,95 % Gebühr: 0,0 % Endsumme: 15.970,00 €
variabel 1.000 € - 20.000 €	Privatkredit	Laufzeit: variabel Kredit ohne Schufa möglich Kredit zur freien Verwendung Kredit von Privatpersonen Zins und Laufzeit frei wählbar	zur Bank

Wer eine Wohnung nicht mieten, sondern lieber kaufen möchte, finanziert den Kaufpreis in der Regel mit einem Kredit für Wohnung. Die Anschaffung einer Eigentumswohnung hat ihre Vor- und Nachteile und sollte allein deswegen gut überlegt sein. Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, zahlt natürlich keine Miete mehr, die ja letzten Endes irgendwie verloren ist. Er zahlt monatliche Raten für den Wohnungskredit, der irgendwann getilgt ist und mietfreies Wohnen ermöglicht. Allerdings ist es bis dahin ein langer Weg und die monatlichen Belastungen aus einem Kredit für Wohnung sollten nicht unterschätzt werden.

Warum der Kredit für Wohnung teuer ist

Wer einen Kredit für die Finanzierung einer Wohnung aufnimmt, darf nicht davon ausgehen, dass diese Belastung, die in etwas der bisherigen Miete entspricht, die einzige Belastung ist, die auf ihn zukommt. Neben den monatlichen Raten ist bei einer Eigentumswohnung in der Regel noch ein sogenanntes Hausgeld zu zahlen, mit dem Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung gebildet werden. Die Höhe des Hausgeldes ist abhängig von der Wohnungsgröße, darf als Kostenfaktor aber keinesfalls vernachlässigt werden. Zusätzlich sind die Nebenkosten zu planen, die für Heizung, Strom und Wasser anfallen. Der Kauf einer Eigentumswohnung sollte nur dann angestrebt werden, wenn man sich das Ganze auch wirklich leisten kann.

Die Alternative Mietkauf

Mietkauf ist wie ein Zwitter. Hier schließt der potenzielle Käufer vorerst einen Mietvertrag ab, mit der Option, die gemietete Wohnung zum Tag X kaufen zu können. Dabei wird ein Teil der bereits gezahlten Miete auf den Kaufpreis angerechnet. Mietkauf ist ein beliebtes Finanzierungsinstrument bei Mietern, die Wohneigentum zwar anstreben, es sich aber derzeit nicht leisten können oder von der Bank keinen Kredit bekommen. Mietkauf bietet den Vorteil, dass der Käufer nicht die Katze im Sack kauft, er kennt das Objekt, weil er es bereits bewohnt.

Über einen traditionellen Ratenkredit lässt sich die Finanzierung für Hauskauf in der Regel nicht abwickeln, es sein denn, der Kunde verfügt über Eigenkapital in Größenordnungen. Die meisten Menschen benötigen aber für den Hauskauf ein Hypothekendarlehen zu ganz speziellen Konditionen. Hier beginnen die Darlehenssummen erst ab 50.000 Euro. Die Konditionen sind besser als beim Ratenkredit und die Laufzeiten entsprechend länger, damit die monatliche Belastung überhaupt bezahlbar ist.

Finanzierung für Hauskauf im Rahmen einer Baufinanzierung

Viele Anbieter haben sich auf Baufinanzierungen spezialisiert. Für Verbraucher, die den Hauskauf langfristig planen, eignen sich auch Bausparverträge, die von den Bausparkassen angeboten werden. Bei einem solchen Bausparvertrag muss der Bausparer zuerst das Eigenkapital ansparen. Bereits bei Vertragsabschluss sichert er sich niedrige Zinsen, dann bespart er den Bausparvertrag bis zur Zuteilungsreife und bekommt dann das zinsgünstige Bauspardarlehen. In der Regel reicht das Bauspardarlehen aber nicht aus, um die komplette Baufinanzierung zu stemmen, sodass viele Häuslebauer zusätzlich ein Hypothekendarlehen zur Finanzierung für Hauskauf aufnehmen müssen.

Bei diesen Finanzierungen binden sich die Kunden oft 30 Jahre finanziell, sodass es wichtig ist, das Vorhaben gut zu planen. In Zeiten niedriger Zinsen sollten Darlehen mit möglichst langer Zinsbindung gewählt werden. Die Baufinanzierung ist allerdings kein Blankokredit wie man es vom Ratenkredit her kennt. Neben den Einkommensnachweisen müssen die Darlehensnehmer andere Sicherheiten bieten. Die kreditgebende Bank trägt sich in der Regel ins Grundbuch ein, sodass der Häuslebauer erst tatsächlich Eigentümer wird, wenn die Baufinanzierung komplett getilgt ist.

Hauskauf ohne Eigenkapital

Aufgrund der Nachfrage gibt es auch Anbieter, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abwickeln. Das ist ein sehr risikoreiches Unterfangen und nicht empfehlenswert. Nach wie vor gilt bei Baufinanzierungen die Regel, dass Eigenkapital am besten in Höhe von 30 Prozent, eingebracht werden sollte. Wer nicht genügend Eigenkapital hat, sollte mit dem Hauskauf noch warten.