Kredit Tipps

Wenn ein Kreditnehmer eine Immobilienfinanzierung aufgenommen und hierfür als Sicherheit eine Grundschuld gestellt hat, den Kredit nun aber nicht mehr bezahlen kann, droht bei erfolglosem Mahnverfahren der Bank die Zwangsvollstreckung in das Vermögen.
Dies bedeutet gleichzeitig, dass die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkauft werden kann, der Verkaufserlös wird dann zur Rückführung des Kredites genutzt.
Eine solche Zwangsversteigerung wird immer vom Amtsgericht durchgeführt, in dem die Immobilie steht.
Um den Wert des Hauses festzulegen, wird vor jeder Zwangsversteigerung ein Wertgutachten eines Sachverständigen eingeholt, der den aktuellen Wert sowie etwaige notwendige Reparaturmaßnahmen aufführt.
Dieser Wert bildet die Grundlage für die Zwangsversteigerung.
Mitbieten kann jeder, der das Haus gern kaufen möchte, Beschränkungen gibt es hier nicht.

Im ersten Verfahren zur Zwangsversteigerung müssen mindestens 70% des Objektwertes erzielt werden. Konnte dies nicht erreicht werden, muss ein zweiter Termin angesetzt werden, bei dem dann mindestens 50% des Wertes erreicht werden müssen.
Ist auch dies nicht der Fall, entfällt diese Grenze im dritten Termin.
Um jedoch eine Verschleuderung des Hauses zu vermeiden, muss der Richter darauf achten, dass mindestens 10% des Objektwertes als Versteigerungserlös erzielt werden.

Versteigerungen sind bei Hauskäufern sehr beliebt, da hierdurch Objekte günstig erworben werden können. Dies ist vor allem dann möglich, wenn der Markt der Region nur wenig liquide ist.

Wenn eine Bank eine Immobilie finanziert, dann lässt sie sich als Sicherheit hierauf eine Grundschuld eintragen. Diese berechtigt sie, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, also zum Beispiel bei dessen Insolvenz, das Haus zu verkaufen und hiermit den Kredit zurückzuzahlen.
Daher ist es natürlich wichtig, dass das Haus über Jahre den Wert erhält, der bei Abschluss durch eine Wertermittlung festgestellt wurde. Dies ist zum einen durch die Erledigung notwendiger Reparaturen erreichbar.
Es gibt jedoch Schäden, die ein Haus für immer entstellen oder unbewohnbar machen und deren Reparatur einen Kreditnehmer finanziell ruinieren kann. Hierzu gehört zum Beispiel Feuer, aber auch Schäden durch Sturm, Leitungswasser oder Blitzschlag.

Um sich gegen diese Schäden abzusichern, sollte eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden. Sofern eine Bank Immobilienkredite auf ein Objekt vergibt, muss dieses sogar zwingend versichert werden. Als Nachweis muss der Kreditnehmer der Bank auch eine Bestätigung der Versicherungsgesellschaft über den Abschluss der Versicherung einreichen.
Sofern der Kreditnehmer seine Wohngebäudeversicherung kündigen will, um eine günstigere oder leistungsstärkere Police abzuschließen, benötigt er hierfür die Genehmigung der Bank.
Diese muss die bisherige Versicherung anschreiben und die Kündigung bestätigen. Erst dann ist der Abschluss der neuen Police überhaupt möglich.
Solch ein Wechsel der Wohngebäudeversicherung ist daher in vielen Fällen mit Kosten durch den hohen Bearbeitungsaufwand seitens der Bank verbunden.

Zum Kauf oder Bau von Haus oder Wohnung beziehungsweise zu deren Modernisierung und Sanierung werden von Banken Darlehen vergeben, die unter dem Begriff Baufinanzierung laufen. Unwesentlich ist dabei ob der Käufer das Eigentum dann selbst nutzen will oder es zur Vermietung erwirbt. Bei Baufinanzierungen handelt es sich aufgrund der Volumina, die zu finanzieren sind, um deutlich höhere Kredite als die bei Krediten für den privaten Konsum. Baufinanzierungen werden von diversen Banken und Sparkassen und Baufinanzierern, wie den Bausparkassen herausgelegt.

Die Rückzahlung der Baufinanzierung kann sowohl in monatlichen Raten, zum Beispiel über ein Annuitätendarlehen, als auch in einer Summe zurückgezahlt werden. Dazu bieten sich dann Lebensversicherungen. Hier wird dann der Betrag, der für die Tilgung notwendig ist, als monatliche Sparrate für die Versicherung gezahlt. Bei dieser Variante zahlt der Bauherr nur die Zinsen, die für die Baufinanzierung anfallen. In der Regel wählen die Kreditnehmer die Rückzahlung ind Raten, die Laufzeit für Baufinanzierungen kann insgesamt bis zu 30 Jahre betragen.

Die Banken und Bausparkassen sichern sich ihre Kredite dann durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch ab, die notariell beurkundet wird. Damit räumt der Kreditnehmer der Bank das Recht ein, im Falle der Zahlungsunfähigkeit das Haus versteigern zu dürfen und den Erlös zur Kredittilgung zu verwenden.

Das Annuitätendarlehen ist eine Form der Finanzierung von Immobilien. Dabei zahlt der Kreditnehmer das Darlehen in Raten zurück, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzen.
Der Zinssatz für das Annuitätendarlehen ist dann abhängig von der Laufzeit des Darlehens, je länger der vereinbarte Zins vertraglich gebunden ist, desto höher ist dieser dann auch.

In der Regel beträgt die Festschreibungszeit des Zins fünf oder zehn Jahre, manche Hypothekenbanken bieten jedoch eine Zinsfestschreibungszeit von 20 Jahren und noch länger an. Ist der Zinssatz hoch angesetzt, erfolgt in der Regel die Entschuldung schneller. Bei einem niedrigen Zins ist es ratsam auch über andere Möglichkeiten der Darlehenstilgung nachzudenken.

Der Erwerb von Immobilien ist eine Form der Altersvorsorge, um im Alter mietfrei wohnen zu können, deshalb sollte immer angestrebt werden, dass das Eigenheim spätestens mit Beginn der Rente abgezahlt ist.

Mit einem Annuitätendarlehen lässt sich das Tempo der Entschuldung über den Anfangstilgungssatz steuern. Zusätzlich können zur Tilgung die Eigenheim- und Kinderzulagen genutzt werden. Deshalb ist es wichtig, mit der Bank zu regeln, dass die Zulagen nach der Auszahlung vom Finanzamt zusätzlich auf das Darlehenskonto eingezahlt werden können, dadurch wird der Kreditnehmer schneller schuldenfrei. Diese zusätzlichen Zahlungen dürfen jedoch keine Vorfälligkeitsentschädigung nach sich ziehen.

Wohl so gut wie jeder Deutsche Haushalt träumt von den eigenen vier Wänden, doch wohl kaum einer kann etwas in dieser Größenordnung aus der Portokasse bezahlen. Aber Banken gibt es ja genug und wenn die Rahmenbedingungen passen, ist fast jede Bank zu einer Finanzierung des Eigenheims bereit.

Immobilienfinanzierungen sind in der Regel langfristige Kredite, Laufzeiten um 30 Jahre sind hierbei die Regel. Grundsätzlich unterscheiden sich zwei hauptsächliche Möglichkeiten bei der Immobilienfinanzierung: Zum einen das sog. Annuitätendarlehen und zum anderen das sog. Ratendarlehen. Bei beiden Arten der Immobilienfinanzierung setzt sich der zurückzuzahlende Betrag aus der Tilgung und den Zinsen zusammen.

Das Annuitätendarlehen ist kennzeichnend durch eine monatlich stets gleichbleibende Rate, die an die Bank zu zahlen ist. Hierbei werden im ersten Teil der Laufzeit hauptsächlich die Zinsen zurückgezahlt, irgendwann kippt jedoch dieses Gleichgewicht und die Annuität besteht hauptsächlich aus der Tilgung. Vorteil dieser Finanzierung ist, dass sich der Schuldner (also der Kunde) auf eine stets gleich bleibende monatliche Rate einstellen kann, ähnlich wie bei einer monatlichen Mietbelastung.

Bei dem Ratendarlehen setzen sich die monatlichen Raten genau entgegengesetzt zusammen: Man zahlt immer eine feste Summe als Tilgung zurück und zusätzlich die aktuell fälligen Zinsen. Dadurch verringert sich die monatliche Rate ständig. Man fängt also mit einer hohen Rückzahlungsrate an, die sich dann jedoch im Verlauf der Immobilienfinanzierung stetig verringert; und zwar immer um die “gesparten” Zinsen.
Bevor jedoch die finanzierende Bank ihre entgültige Finanzierungszusage erteilt, führt sie eine sog. Gegenwertsprüfung durch. Hierbei wird geprüft, ob das zu erwerbende Objekt das Geld auch tatsächlich “wert” ist.
Wenn die Bank dann keine Zweifel äußert, steht der Immobilienfinanzierung nichts mehr im Wege. Wenn der Bank entsprechende Zahlbelege (z.B. der beukundete Kaufvertrag bei Gebrauchtimmobilien oder Rechnungen der ausführenden Firmen bei Neubauvorhaben) vorgelegt werden, gibt die Bank daraufhin den entsprechenden Betrag frei und der Kunde kann die Rechnung begleichen.

Bei einem Immobilienkredit handelt es sich um ein Darlehen, dass durch die Eintragung einer Grundschuld an der Immobilie abgesichert wird. Der Immobilienkredit wird für den Bau, den Erwerb oder den Umbau von Wohneigentum, Mietshäusern und gewerblich genutzten Gebäuden verwendet. Die Vergabe eines Immobilienkredits ist an bestimmte Vorraussetzungen geknüpft. Zum Einen wird bei Erwerb einer Immobilie der Zustand und Wert geprüft, um den Umfang der Sicherheit zu ermitteln. Darüber hinaus muss anhand der finanziellen Situation und des verfügbaren Einkommens des Antragstellers untersucht werden, ob Kreditwürdigkeit besteht. Hierfür wird auch eine Auskunft bei der Schufa eingeholt.

Die Rückzahlung des Immobilienkredites erfolgt in gleichbleibenden monatlichen Raten, die einen Zins- und einen Tilgungsanteil enthalten. Da die Aufnahme eines solchen Darlehens in der Regel mit einer langen Laufzeit verbunden ist, ist die Zins- und Tilgungsbelastung verhältnismäßig niedrig.
Bei der Rückzahlung des Immobilienkredites unterscheidet man zwischen einem Festzins und einem variablen Zins. Bei dem Festzins werden die Konditionen für einen gewissen Zeitraum vertraglich vereinbart, wobei hier nicht unbedingt die gesamte Laufzeit abgedeckt werden muss. Bei Ablauf der Zinsbindungsfrist werden neue Konditionen vereinbart.
Der Vorteil des Festzins liegt für den Kunden darin, dass er vor Zinserhöhungen geschützt ist und sich dauerhaft einen attraktiven Zinssatz sichern kann. Der variable Zinssatz wird entsprechend der Entwicklung des Marktzinsniveaus regelmäßig angepasst und kann u.U. eine höhere Belastung für den Kunden darstellen.

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Zu den eher selten genutzten Varianten einer Immobilienfinanzierung gehört das Fremdwährungsdarlehen.
Bei dieser Finanzierungsform wird ein Immobilienkredit statt in Euro in einer fremden Währung genutzt. Dafür werden in erster Linie der Schweizer Franken oder der Japanische Yen verwendet.
Bei der Darlehensaufnahme wird der Kreditbetrag sofort in Euro konvertiert. Die Refinanzierung wird jedoch immer in der Währung geleistet, in der ursprünglich aufgenommen wurde.
Dafür müssen Devisen gekauft werden, die dann unter bestimmten Umständen Zins- und Kursschwankungen unterliegen.
Die meisten Fremdwährungsdarlehen werden als endfällige Finanzierungsvariante angeboten. Dann müssen während der Laufzeit lediglich Zinsen an den Geldgeber gezahlt werden. Für den Tilgungsanteil wird ein sogenannter Tilgungsträger eingesetzt, der am Ende der Laufzeit eine Kapitalrückzahlung garantieren soll.
Wer dieser Finanzierungsvariante den Vorzug gibt, spekuliert damit, dass sich durch die Aufnahme in einer fremden Währung die Möglichkeit ergibt, günstige Kapitalmarktbedingungen nutzen zu können.
Auf diese Weise sind Zinsvorteile möglich, sodass sich die Zinsen während der Laufzeit verringern können. Vergrößert wird dieser Vorteil durch eine günstige Wechselkursentwicklung.
Aber dem Darlehensnehmer werden nicht nur Vorteile offeriert. Man sollte immer im Auge behalten, dass Fremdwährungsdarlehen auch Risiken beinhalten, die nicht vorhersehbar sind. Denn gerade ungünstige Wechselkursentwicklungen bewirken, dass ein Zinsvorteil schnell aufgezehrt sein kann.
Die Zinsen für ein Fremdwährungsdarlehen werden meist nur über einen kurzen Zeitraum festgeschrieben. Damit läuft der Darlehensnehmer Gefahr, dass sich die Zinsen während der vereinbarten Laufzeit erhöhen können. Jedoch bieten kurze Zinsbindungen auch die Chance, schnell zu einer kostengünstigeren Darlehensform wechseln zu können.
Der wirtschaftliche Erfolg eines Fremdwährungsdarlehens hängt maßgeblich von unkalkulierbaren Entwicklungen ab und der Darlehensnehmer, der einer fremden Währung den Vorzug gibt, spekuliert immer auf einen Wertverlust der fremden Währung oder einen stabilen Wechselkurs.
Um gegen finanzielle Unwägbarkeiten gewappnet zu sein, sollte der Darlehensnehmer über eine ausreichend große Menge an eigenen Mitteln verfügen, um Finanzierungslücken schließen zu können, wenn der gewählte Tilgungsträger nicht ausreicht, um endfällig tilgen zu können.
Die Auswertung des individuellen Chancen- Risiko- Profils gehört zu den Voraussetzungen, bevor sich der Darlehensnehmer für ein Fremdwährungsdarlehen entschließt. Dabei sollten nicht nur die Chancen Beachtung finden. Stark sicherheitsorientierten Darlehensnehmern ist daher zu empfehlen, weniger risikobehafteten Varianten den Vorzug zu geben.

Wird ein Hypothekendarlehen abgeschlossen, werden beispielsweise bei einem Annuitätendarlehen Zins- und Tilgungsrate festgelegt, die über die vereinbarte Zeit konstant bleiben.
Meist haben sich Darlehensnehmer dazu entschieden, einen einprozentigen Tilgungssatz zu wählen. Damit verbunden ist jedoch auch, dass sich die Hypotheken erst nach rund 20 Jahren um etwa ein Drittel reduzieren.
Wer jedoch in jüngster Vergangenheit die niedrigen Bauzinsen genutzt hat, konnte eine Menge Geld einsparen. Dieser Umstand wurde gern genutzt, dafür eine höhere Tilgungsrate zu wählen, um nicht nur Geld einsparen zu können, sondern auf diese Weise auch den Weg in die Schuldenfreiheit zu verkürzen.
Dabei kann der Darlehensnehmer unter verschiedenen Tilgungsmöglichkeiten wählen.
So verfolgen gerade ältere Bauherren oder Käufer einer Immobilie das Ziel, ihr Darlehen schnell abzahlen zu wollen. Dieser Personenkreis verfügt meist über ein geregeltes Einkommen sowie eine entsprechend hohe Summe an Eigenkapital.
Zu einem bestimmten Zeitpunkt, meist mit dem Eintritt in den Ruhestand, wird angestrebt, schuldenfrei im Eigenheim leben zu können. Hierfür ist ein Volltilgerdarlehen geeignet.
Wer zu den eher vorsichtigen Darlehensnehmern zählt, möchte sich den aktuell niedrigen Bauzins für die gesamte Laufzeit sichern und wählt ein Konstantdarlehen, um die Risiken ansteigender Zinsen während der Zinsbindung ausschalten zu können.
Kann der Häuslebauer, neben seinem monatlichen Einkommen, in naher Zukunft mit Sondereinnahmen in Form eines ausgezahlten Versicherungsvertrages oder einer Erbschaft rechnen, machen Sondertilgungen Sinn, die in die gesamte Finanzierung einfließen.
Jedoch verlangen viele Geldgeber für diese Option einen Aufschlag.
Wer dem entgehen möchte, kann mit einem Kombidarlehen kostenfreie Sondertilgungen vornehmen. Ein bestimmter Betrag läuft dann über ein herkömmliches Hypothekendarlehen mit festgelegten Zins- und Tilgungsanteilen, während ein weiterer Darlehensbetrag über variable Zinsen bereitgestellt wird.
Somit kann man einerseits von der Planungssicherheit und der damit verbundenen Zinsbindungsfrist eines Annuitätendarlehens profitieren und andererseits Sondertilgungsoptionen zu bestimmten Stichtagen nutzen, die ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung vorgenommen werden kann.
Als weitere Tilgungsvariante bietet sich die endfällige Tilgung an. Dabei wird nicht monatlich getilgt, sondern Vereinbarungen getroffen, am Ende der Laufzeit tilgen zu können.
Meist wird dabei in einen separaten Vermögensaufbauplan wie eine Kapital- Lebensversicherung oder einen Fonds investiert. Auch Bausparen ist in diesem Zusammenhang beliebt.
Eingehende Vergleiche und das Abchecken der individuellen finanziellen Situation bestimmen somit unter anderem die geeignete Tilgung.

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