Kredit Tipps

Wer eine Wohnung nicht mieten, sondern lieber kaufen möchte, finanziert den Kaufpreis in der Regel mit einem Kredit für Wohnung. Die Anschaffung einer Eigentumswohnung hat ihre Vor- und Nachteile und sollte allein deswegen gut überlegt sein. Wer in den eigenen vier Wänden wohnt, zahlt natürlich keine Miete mehr, die ja letzten Endes irgendwie verloren ist. Er zahlt monatliche Raten für den Wohnungskredit, der irgendwann getilgt ist und mietfreies Wohnen ermöglicht. Allerdings ist es bis dahin ein langer Weg und die monatlichen Belastungen aus einem Kredit für Wohnung sollten nicht unterschätzt werden.

Warum der Kredit für Wohnung teuer ist

Wer einen Kredit für die Finanzierung einer Wohnung aufnimmt, darf nicht davon ausgehen, dass diese Belastung, die in etwas der bisherigen Miete entspricht, die einzige Belastung ist, die auf ihn zukommt. Neben den monatlichen Raten ist bei einer Eigentumswohnung in der Regel noch ein sogenanntes Hausgeld zu zahlen, mit dem Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung gebildet werden. Die Höhe des Hausgeldes ist abhängig von der Wohnungsgröße, darf als Kostenfaktor aber keinesfalls vernachlässigt werden. Zusätzlich sind die Nebenkosten zu planen, die für Heizung, Strom und Wasser anfallen. Der Kauf einer Eigentumswohnung sollte nur dann angestrebt werden, wenn man sich das Ganze auch wirklich leisten kann.

Die Alternative Mietkauf

Mietkauf ist wie ein Zwitter. Hier schließt der potenzielle Käufer vorerst einen Mietvertrag ab, mit der Option, die gemietete Wohnung zum Tag X kaufen zu können. Dabei wird ein Teil der bereits gezahlten Miete auf den Kaufpreis angerechnet. Mietkauf ist ein beliebtes Finanzierungsinstrument bei Mietern, die Wohneigentum zwar anstreben, es sich aber derzeit nicht leisten können oder von der Bank keinen Kredit bekommen. Mietkauf bietet den Vorteil, dass der Käufer nicht die Katze im Sack kauft, er kennt das Objekt, weil er es bereits bewohnt.

Über einen traditionellen Ratenkredit lässt sich die Finanzierung für Hauskauf in der Regel nicht abwickeln, es sein denn, der Kunde verfügt über Eigenkapital in Größenordnungen. Die meisten Menschen benötigen aber für den Hauskauf ein Hypothekendarlehen zu ganz speziellen Konditionen. Hier beginnen die Darlehenssummen erst ab 50.000 Euro. Die Konditionen sind besser als beim Ratenkredit und die Laufzeiten entsprechend länger, damit die monatliche Belastung überhaupt bezahlbar ist.

Finanzierung für Hauskauf im Rahmen einer Baufinanzierung

Viele Anbieter haben sich auf Baufinanzierungen spezialisiert. Für Verbraucher, die den Hauskauf langfristig planen, eignen sich auch Bausparverträge, die von den Bausparkassen angeboten werden. Bei einem solchen Bausparvertrag muss der Bausparer zuerst das Eigenkapital ansparen. Bereits bei Vertragsabschluss sichert er sich niedrige Zinsen, dann bespart er den Bausparvertrag bis zur Zuteilungsreife und bekommt dann das zinsgünstige Bauspardarlehen. In der Regel reicht das Bauspardarlehen aber nicht aus, um die komplette Baufinanzierung zu stemmen, sodass viele Häuslebauer zusätzlich ein Hypothekendarlehen zur Finanzierung für Hauskauf aufnehmen müssen.

Bei diesen Finanzierungen binden sich die Kunden oft 30 Jahre finanziell, sodass es wichtig ist, das Vorhaben gut zu planen. In Zeiten niedriger Zinsen sollten Darlehen mit möglichst langer Zinsbindung gewählt werden. Die Baufinanzierung ist allerdings kein Blankokredit wie man es vom Ratenkredit her kennt. Neben den Einkommensnachweisen müssen die Darlehensnehmer andere Sicherheiten bieten. Die kreditgebende Bank trägt sich in der Regel ins Grundbuch ein, sodass der Häuslebauer erst tatsächlich Eigentümer wird, wenn die Baufinanzierung komplett getilgt ist.

Hauskauf ohne Eigenkapital

Aufgrund der Nachfrage gibt es auch Anbieter, die eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abwickeln. Das ist ein sehr risikoreiches Unterfangen und nicht empfehlenswert. Nach wie vor gilt bei Baufinanzierungen die Regel, dass Eigenkapital am besten in Höhe von 30 Prozent, eingebracht werden sollte. Wer nicht genügend Eigenkapital hat, sollte mit dem Hauskauf noch warten.

Die Frage nach einem Kredit mit oder einem Kredit ohne Eigenkapital stellt sich bei einem Konsumentenkredit nicht, ist aber bei einer Baufinanzierung von entscheidender Bedeutung.

Kredit ohne Eigenkapital zum Bau oder Kauf eines Hauses

Noch war Jahren war es unmöglich eine Baufinanzierung zu bekommen, ohne dass nicht mindestens 25 Prozent Eigenkapital nachgewiesen konnte. Mittlerweile haben sich die Zeiten geändert. Zuerst sind ausländische Anbieter auf den deutschen Markt vorgedrungen, die ihren Kunden den Kredit ohne Eigenkapital versprachen und dann haben deutsche Banken nachgezogen. Inzwischen bekommen Kunden, die über beste Bonität aber keinerlei Eigenkapital verfügen auch Kredit für den Bau oder Kauf ihres Eigenheims. Solche Angebote richten sich in erster Linie an junge Leute, die bisher nicht die Gelegenheit hatten große Summen anzusparen, aber überdurchschnittlich gut verdienen und somit durchaus in der Lage sind, die deutlich höher Belastung, die sich aus einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital ergibt, zu tragen. Dennoch birgt ein Hypothekendarlehen, dass zu 100 Prozent oder noch mehr finanziert wurde, immer größere Gefahren, die sich die Banken über entsprechende Risikoaufschläge bei den Konditionen über höhere Zinsen bezahlen lassen.

Darlehensbetrag und Verkehrswert des Hauses sind nicht identisch

Bei einer Vollfinanzierung ist von Beginn an die Schuld bei der Bank größer, als der Wert der Immobilie. Das ergibt sich allein aus der Zinsbelastung. Muss so eine Immobilie dann aus welchen Gründen auch immer (Umzug in eine anders Stadt, Trennung vom Partner oder Tod) verkauft werden, kann mit dem Verkaufserlös niemals der offene Saldo bei der Kredit gebenden Bank beglichen werden. Praktisch hat der Kreditnehmer dann kein Wohneigentum mehr, aber trotzdem einen Berg Schulden, der abgetragen werden muss.

Die Finanzierung der Immobilie ohne Eigenkapital ist und bleibt eine riskante Angelegenheit. Experten raten den Verbrauchern immer wieder, in eine Immobilienfinanzierung nicht ohne das entsprechende Eigenkapital zu gehen, auch wenn die Angebote mancher Banken hin und wieder verlockend sind.

Ein Forward-Darlehen ist eine übliche Form der Finanzierung im Rahmen von  Baufinanzierungen. Die deutsche Bezeichnung dafür wird auch Vorausdarlehen genannt. Mit einem Forward-Darlehen vereinbart der Darlehensnehmer und Bauherr mit der Bank, dass er für einen späteren Zeitpunkt ein Darlehen bekommt.
Dabei wird einzig und allein das Ziel verfolgt, sich günstige Zinskonditionen für die Zukunft zu sichern, was besondere Bedeutung bekommt, wenn steigende Bauzinsen zu erwarten sind.
Viele Bauherren nutzen das Forward-Darlehen für eine Umschuldung. Im Rahmen dieser Darlehensform vereinbart der Kunde mit der Bank eine zukünftige Finanzierung. Wie weit im Voraus das gemacht werden kann, ist von Bank zu Bank verschieden, in der Regel sind drei Jahre die Obergrenze. Gerade im Zusammenhang mit Baufinanzierungen sind die Darlehen oftmals gesplittet, das heißt, der Kunde hat ein erstrangiges und ein  nachrangiges Darlehen abgeschlossen. Auch hier kann das Forward-Darlehen für die Umschuldung genutzt werden.
Das Forward-Darlehen, welches mit einer Bank vereinbart wurde, wird genutzt, um die Ablösung des bestehenden Darlehens zu einem festgelegten Zeitpunkt vorzunehmen. Dabei sichert sich der neue Finanzierer sein Darlehen über eine Eintragung im Grundbuch. Für den Bauherren bringt das den Vorteil, dass er sich günstige Bauzinsen sichern kann ohne sein altes Darlehen vorzeitig kündigen zu müssen. Damit erspart er sich dann die
Vorfälligkeitsentschädigung, die immer fällig wird, wenn ein Bauherr sein Darlehen vor Ablauf der Fristen kündigt.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau stellt im Rahmen der Immobilienfinanzierung Darlehen für verschiedene Zwecke zur Verfügung. Hierzu zählt u.a. auch das Darlehen Wohnraum Modernisieren, das für die Sanierung oder Modernisierung von eigengenutzten oder vermieteten Wohnobjekten verwendet werden kann. Im Einzelnen bedeutet das z.B. die Verbesserung der Wohnverhältnisse, die Behebung von Mängeln und Schäden oder die Verschönerung von Grünanlagen. Insbesondere Maßnahmen, die nachhaltig zu einer Reduzierung des Energieverbrauchs führen, werden durch die Förderbank unterstützt. Die Kreditmittel, die für solche Zwecke aufgenommen werden, weisen daher einen niedrigeren Zinssatz auf. Ferienhäuser sind nicht förderfähig.

Durch das KfW Darlehen Wohnraum Modernisieren können bis zu 100% des Finanzierungsbedarfs gedeckt werden. Die Höhe des gewährten KfW Kredites hängt vom genauen Einsatz der finanziellen Mittel ab und liegt zwischen 50.000€ und 100.000€ pro Wohneinheit. Die Laufzeit des Kredites beträgt mindestens 4 und höchstens 30 Jahre, wobei in jedem Falle eine tilgungsfreie Zeit zwischen 2 und 5 Jahren einzuhalten ist. In dieser Zeit erfolgt noch keine Kredittilgung, sondern nur Zinszahlungen für die bis dahin genutzten Kreditbeträge. Die Belastung erfolgt vierteljährlich.

Der vertraglich vereinbarte Zinssatz gilt für die Dauer der Zinsbindungsfrist, d.h. zwischen 5 und 10 Jahren. Die Begleichung der Kreditschuld setzt mit Ablauf der tilgungsfreien Phase ein und erfolgt in vierteljährlichen Ratenzahlungen. Zu bestimmten Zeiten sind Sondertilgungen kostenlos möglich.

Durch die Immobilienfinanzierung der Commerzbank wird kreditwürdigen Privatkunden die Finanzierung des Kaufs, Baus oder der Modernisierung von Wohneigentum ermöglicht. Was die Rückzahlungs- und Zinsmodalitäten der Immobilienfinanzierung angeht, so stehen dem Kreditnehmer einige Varianten zur Auswahl.
Sofern der Kunde auf einer monatlich gleichbleibenden Belastung besteht, die leicht kalkulierbar ist und durch sein verfügbares Einkommen getragen werden kann, empfiehlt sich die Finanzierung der Commerzbank in Form eines Annuitätendarlehens. Hierbei wird durch Ratenzahlung über die Laufzeit die Kredit- und Zinsschuld getilgt, wobei die Tilgung nur langsam voranschreitet.

Anders ist es dagegen bei einem Tilgungsdarlehen, bei dem der Rückzahlungsanteil der Rate über die Dauer der Kreditlaufzeit konstant hoch ist und nicht erst im Laufe der Zeit steigt. Hierdurch kann der Kredit schneller zurückgezahlt werden. Wenn der Kreditnehmer mit der Fälligkeit einer Geldanlage rechnet, die betraglich der Immobilienfinanzierung entspricht, kann ein endfälliges Darlehen vereinbart werden. Zur Aufbringung der nötigen Tilgungssumme kann bei einem endfälligen Darlehen auch ein Tilgungsinstrumet bespart werden.

Unabhängig von der vereinbarten Rückzahlungsvariante kann der Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung der Commerzbank zwischen einem variablen und einem festgesetzten Zinssatz wählen, der für befristete Zeit gilt. Aktuell unterliegt die Immobilienfinanzierung der Commerzbank einer effektiven Verzinsung ab 4,67% pro Jahr. Für die Bereitstellung der Finanzierungsmittel fallen zusätzliche Kosten an, die von der Höhe des Kredites abhängen.

Banken bieten Privatkunden zum Erwerb bzw. zum Bau von Wohneigentum Immobilienkredite. Hinsichtlich der Rückzahlung unterscheidet man zwischen Annuitätendarlehen und endfälligen Darlehen. Beim Annuitätendarlehen hat der Kreditnehmer eine konstante Belastung, die einen Zins- und einen Tilgungsanteil enthält. Zu Anfang der Laufzeit macht der Zinsanteil den größeren Teil der Rate aus und verringert sich mit den Jahren.

Der Tilgungsanteil ist zu Anfang entsprechend gering und steigert sich während der Laufzeit. Bei dem endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer nur die jährlichen Zinsen. Die Tilgung des Immobiliendarlehens erfolgt in einer Summe am Ende der Laufzeit. Um den nötigen Betrag zur Tilgung zur Verfügung zu haben kann ein sogenanntes Tilgungssurrogat verwendet werden. Hierbei zahlt der Kreditnehmer monatliche Beiträge in eine Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag.

Am Ende der Laufzeit des Immobiliendarlehens wird das angesammelte Kapital des Tilgungssurrogates zur Rückzahlung verwendet. Hinsichtlich der Art der Verzinsung stehen drei Varianten zu Auswahl. Wenn sinkende Kreditzinsen erwartet werden ist es sinnvoll keine Zinsbindungsfrist zu vereinbaren, sondern ein Darlehen mit variabler Verzinsung zu wählen. Werden dagegen steigende Kreditzinsen erwartet ist es von Vorteil eine Zinsbindungsfrist zu vereinbaren und sich den aktuellen niedrigen Zinssatz zu sichern. Kann die Zinsentwicklung allerdings nicht genau eingeschätzt werden sollte auf das Darlehen mit Zinsobergrenze zurück gegriffen werden. Der Zins ist zwar variabel, aber er kann nicht über einen gewissen Punkt hinaus steigen.

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Wohl so gut wie jeder Deutsche Haushalt träumt von den eigenen vier Wänden, doch wohl kaum einer kann etwas in dieser Größenordnung aus der Portokasse bezahlen. Aber Banken gibt es ja genug und wenn die Rahmenbedingungen passen, ist fast jede Bank zu einer Finanzierung des Eigenheims bereit.

Immobilienfinanzierungen sind in der Regel langfristige Kredite, Laufzeiten um 30 Jahre sind hierbei die Regel. Grundsätzlich unterscheiden sich zwei hauptsächliche Möglichkeiten bei der Immobilienfinanzierung: Zum einen das sog. Annuitätendarlehen und zum anderen das sog. Ratendarlehen. Bei beiden Arten der Immobilienfinanzierung setzt sich der zurückzuzahlende Betrag aus der Tilgung und den Zinsen zusammen.

Das Annuitätendarlehen ist kennzeichnend durch eine monatlich stets gleichbleibende Rate, die an die Bank zu zahlen ist. Hierbei werden im ersten Teil der Laufzeit hauptsächlich die Zinsen zurückgezahlt, irgendwann kippt jedoch dieses Gleichgewicht und die Annuität besteht hauptsächlich aus der Tilgung. Vorteil dieser Finanzierung ist, dass sich der Schuldner (also der Kunde) auf eine stets gleich bleibende monatliche Rate einstellen kann, ähnlich wie bei einer monatlichen Mietbelastung.

Bei dem Ratendarlehen setzen sich die monatlichen Raten genau entgegengesetzt zusammen: Man zahlt immer eine feste Summe als Tilgung zurück und zusätzlich die aktuell fälligen Zinsen. Dadurch verringert sich die monatliche Rate ständig. Man fängt also mit einer hohen Rückzahlungsrate an, die sich dann jedoch im Verlauf der Immobilienfinanzierung stetig verringert; und zwar immer um die “gesparten” Zinsen.
Bevor jedoch die finanzierende Bank ihre entgültige Finanzierungszusage erteilt, führt sie eine sog. Gegenwertsprüfung durch. Hierbei wird geprüft, ob das zu erwerbende Objekt das Geld auch tatsächlich “wert” ist.
Wenn die Bank dann keine Zweifel äußert, steht der Immobilienfinanzierung nichts mehr im Wege. Wenn der Bank entsprechende Zahlbelege (z.B. der beukundete Kaufvertrag bei Gebrauchtimmobilien oder Rechnungen der ausführenden Firmen bei Neubauvorhaben) vorgelegt werden, gibt die Bank daraufhin den entsprechenden Betrag frei und der Kunde kann die Rechnung begleichen.